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“以房养老”与养老地产进行区隔

时间:2018-08-10 10:18 作者:admin 点击:

  银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》(简称“《通知》”)指出,从8月起要把老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老保险”)推广至全国范围。
  业内人士指出,从2014年至今的4年试点实践来看,“以房养老保险”的市场参与度并不高。下一步应尽快解决目前项目推进中存在的配套政策落实与险企风控等相关因素障碍。
  多因素致以房养老保险进展缓慢
  所谓“以房养老保险”,是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的新型商业养老保险业务,简而言之,就是老年人将房屋抵押给保险公司,不仅可以继续居住,每个月还能从保险公司领取一笔保险金,身故后,保险公司再通过处分房屋来获得保费等相关费用。这种模式,让那些住着价值较高的房子但收入较低的老人每月都能获得一笔不菲养老金,从而改善养老生活。
  目前,以房养老保险试点总体运行平稳,不过,4年来,虽有多家保险公司得到了试点资格,但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年7月底,幸福人寿累计承保139单(99户),签约意向客户201单(141户),其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。
  幸福人寿相关人士指出,当前以房养老保险进展缓慢,其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。比如养老金领取没有考虑通胀因素,且除了传统的长寿风险和利率风险外,还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等方面给保险公司带来较大的挑战,亟待政府给予更多的关注和支持。
  业内人士表示:“该模式目前缺乏配套的落地政策,加上人们观念和房子价值波动等因素,市场参与度低是必然的。比如,在目前模式下,老人领取的养老金是固定的,但在身故后其房产变现的价值有可能少于其累计领取的养老金,由此产生的资金缺口,由险企方单独承担。”
  建议逐步扩大抵押房产范围
  业内人士指出,“以房养老”试点工作目前已暂告一段落,将迎来全国推广。下一步,“以房养老”如何发展,顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来发展潜力,保险业下一步应该尽快解决目前项目推进存在的障碍,打破僵局。
  在产品供给端方面,业内人士建议,“以房养老”可由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。具体来说,政府可成立补偿基金,若因房价波动等不确定因素造成机构亏损,基金可进行补贴。另外,对于资金支付有困难的老人,政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用。
  在产品服务层面,险企可与护理机构合作,或自建护理服务体系。这种措施有助于防范险企借以房养老名义变相圈地的行为。通过提供综合性的养老服务,将“以房养老”与养老地产进行区隔。
  业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。
  “以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节,在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理。在进行全国推广的同时,《通知》指出,保险机构要做好金融市场与房地产市场等综合研判,加强“以房养老保险”的风险防范,同时也要积极创新产品,丰富保障内容,有效满足社会养老需求。 深圳市房地产中介协会召开深圳地产中介服务承诺联合发布会。深圳市乐有家房产交易有限公司、深圳链家房地产经纪有限公司、中原地产代理(深圳)有限公司、美联物业代理(深圳)有限公司等24家房地产中介企业提交《承诺书》,联合承诺交易不成,不收佣金。
  深圳市房地产中介协会秘书长张媛介绍,近年来房地产中介行业内外部竞争日益加剧,行业面临挑战越发复杂。房地产中介行业要想获得长远、长足发展,务必从根本上端正认识,改变舍本逐末的短视局限,紧盯行业服务本质,提升专业水平与服务能力。此次24家房地产中介企业提交的《承诺书》明确,自2018年8月1日起,凡经自愿承诺企业居间撮合的二手房买卖单,符合以下任一条件时,企业承诺不收取任何佣金(已收佣金无息退还)。交易双方协商一致解除二手房买卖合同,交易双方将相关解约协议(原件)提交企业存档;二手房买卖合同经司法机关或仲裁机构的生效调解/裁判文书确认解除的,交易双方将生效调解/裁判文书(复印件,须核原件)提交企业存档。
  同时,为了保障承诺的严肃性,已签署自愿承诺的中介机构及中介人员违反承诺被查实的,将按照《深圳市房地产中介行业从业规范》C类不良行为清单“为承揽业务,进行虚假宣传或虚假承诺欺骗客户的”项记入不良行为,并抄送至相关征信机构。为避免承诺可能引发的交易纠纷,深房中协也制定了相应的投诉处理机制进行响应,如出现争议时,各企业应主动寻求并接受深房中协调解。此外,为保护房地产交易各方的权益,企业免除佣金或退还佣金后,买方及其关联方(包括但不限于买方的亲属、朋友、授权人、所在单位或关联公司等)与卖方重新/继续就免(退)佣所涉房屋自行交易的,应被视作跳单行为,自律专业委员会支持企业向交易各方依法追索应付佣金并要求违约赔偿。
  日前,国家七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号),前所未有的显示出国家层面针对房地产中介行业加强管控、严厉整顿的决心。有分析人士表示,近年来房地产中介行业内外部竞争日益加剧,行业面临挑战越发复杂。房地产中介行业要想获得长远、长足发展,务必从根本上端正认识,改变舍本逐末的短视局限,紧盯行业服务本质,提升专业水平与服务能力。 给力郑州地铁,助力郑州提速新发展。2018年8月7日17点34分,郑州地铁线网总客运量突破7亿人次。
  据了解,2018年8月7日17:34,郑州地铁线网总客运量突破7亿人次。其中,1号线客运量占总客运量的73.2%;2号线客运量占总客运量的21.5%;城郊线客占总客运量的5.3%。车站累计进站量前五名为二七广场站、郑州东站、郑州火车站、紫荆山站、市体育中心站。
  郑州地铁开通首日(2013年12月28日)客运量为145,838人次,2014年1月2日总客运量首次突破百万人次,2015年5月9日总客运量首次突破亿人次,2018年4月2日总客运量突破6亿人次。2013年12月28日至2018年8月7日客运总里程约2337.71万列公里,可绕地球583.32圈;7亿张单程票0.5985亿米连接起来的长度可绕地球约1.49圈。
  自2017年9月18日云闸机试运行以来,郑州地铁云闸机总进站人次为778,869人次。开通以来2017年12月31日和2018年1月1日连续两天单日客运量突破百万人次,共有6天单日客运量突破百万人次。
  郑州地铁将继续秉承“安全、准点、至善、至美”的至臻服务追求,坚持从细节入手,不断提升服务品质,真诚一路,情润万家,用有温度的服务贴心陪伴郑州市民每一程。窨井盖丢失、背街小巷垃圾、牛皮癣广告……城市管理如何实现高效率、广覆盖,将民生小事管理得井井有条,昨日和今日举行的2018年郑州市数字化城市管理系统培训班对城市管理参与人员授课。
  数字化城管信息采集员,到所在网格巡查采集信息,发现问题通过手机内“城管通”软件,向数字化城管中心上报,由中心进行任务派遣,处理后进行任务反馈,最后核实结案。
  据了解,市数字化城市管理监督指挥中心自2014年至2018年上半年,共受理转批各类城市管理案件4491151件,立案4352145件,立案率96.90%。其中,2018年上半年数字城管平台共立案1039738件,结案918472件,结案率88.42%。58同城发布《2018年二季度人才招聘报告》。数据显示,今年上半年,受新一线城市“抢人大战”政策的延续效应,一线城市与新一线城市在求职招聘热度上出现了倒挂现象。其中,年轻白领求职热门城市及企业招聘需求热门城市中,郑州均位列全国前十位。
  其中,企业招聘热门城市前十位是北京、深圳、成都、广州、上海、重庆、东莞、武汉、郑州、杭州。一线城市依然是人才求职热门,但随着新一线城市人才吸引政策推出,一线城市显现人才流出趋势,新一线城市求职活跃度与一线城市之间的差距逐渐缩短。
  此外,人才求职热门城市前十位是深圳、北京、广州、上海、成都、重庆、杭州、武汉、东莞、郑州。
  不管是企业招聘热门城市,还是人才求职热门城市,郑州均进入全国前十。这说明郑州人才市场供需增长实现双高。
  值得一提的是,本次报告还针对年轻白领(工作年限在5年以下)人群做了详细分析,从人才求职趋势也可以看出,大城市对年轻白领更有吸引力,但是郑州也逐渐成为年轻白领的首选就业地。
  此外,薪酬是反映一个地区求职活跃度的重要指标。那么,二季度,郑州企业支付薪酬和人才期望薪酬是多少呢?数据显示,郑州的企业支付薪酬平均值为每月6422元,人才期望薪酬平均值为每月5633元。